近期澳大利亚房产行业出现了冷冻之后的回暖，很多家庭对房产的需求又开始增加。据悉，2016-2017年间，澳洲有超过150万户家庭拥有一处房产，同比增加约3%；拥有六个及以上房屋数量的家庭则增长约2%。伴随澳储行7月利率决议会议宣布再次降息25个基点至1.0%的历史新低，住房贷款将会减少一部分。

然而，任何政策的受益必定以相关方利率受损为代价。就在市场分析师在预期8月澳储行再次降息时，银行、退休人士和女性投资者成为了明显的输家。伴随官方现金利率越来越接近零。货币政策所带来的效果只会越来越差。

对于银行而言，有一点可以确定，现金利率下降越多，它对银行净息差的伤害就越大，而且还会影响股本回报率这是因为，银行7500亿的免费资金（由股东权益、留存收益和无息存款构成）的收益降低了。随着利率趋于零，这种免费资金的利润受到挤压。毕竟在存款利率降至一定水平就无法再下降来弥补利润的损失。

通俗点讲，以一家拥有1亿澳元贷款的银行为例，假设其资金来源由1000万股权、4000万无息存款、和5000万1%利率的存款构成。在这种情况下，不计其他成本开支，银行可获得250万澳元的利润，即贷款中收取的300万利息减去它支付的50万存款利息。

但如果现行的降息意味着银行只能对贷款收取2%的利息，即使它的所有资金支付为零，也只能获得200万的利润。这是最简单的情况。实际还存在很多其他技术因素。例如，银行管理着所谓的复制投资组合，以对冲未来降息所带来的损失。他们一般会选择投资中期债券来做到这一点。

然而，随着利率下降，他们在这个投资组合中获得的收益率也会下降，对冲能力明显减弱。因此，在超低利率环境下，银行将开始感受到赚钱难的痛苦，而进一步的利率下降只会给银行利润带来更大的伤害。这一点也反映在每次央行降息，银行股就会应声下跌。

新思界分析师认为，不仅是澳储行，英国、欧洲和美国银行股票收益率的急剧下降也证明了低利率的风险。值得注意的是，随着美联储的几次加息，目前该国银行的股本回报率已恢复到澳大利亚水平。低利率也成为了各大银行不足额转嫁央行降息一个新的借口。

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