随着互联网经济的不断发展，越来越多的人网购，实体零售商需要适应，购物中心需要调整。伴随越来越多的人开始网购，并且期望尽快送货，临近主要首府城市的大型零售物业（large-format retail，LFR）具备更好的用途，即作为“最后一英里”物流设施。

在悉尼和墨尔本，LFR的平均占地面积超过3公顷。但是，购物中心通常只占大约一半的空间，并且其中还有相当一部分被用作了客户停车场。如果业主将LFR转为工业用途，或将尚未开发/停车场部分打造成为物流设施，他们有望获得更高的回报，并增加此类物业价值。

一方面, LFR具备工业/物流设施相类似的物理结构。另一方面，许多LFR资产比传统工业区更靠近人口稠密的地区，这可以满足对最后一英里配送设施日益增长的需求。JLL模拟了悉尼现有LFR资产向物流用途的转换假设。

如果65%的土地被利用，并且建筑面积增加1万多平方米，租金将从310万澳元增加到350万澳元。资本价值将从4500万澳元增至7000万澳元，收益率将从7%收紧至5%。大型购物中心业主已经在改变其战略，通过整合另类用途来最大化资产价值，其中包括在购物中心所在地块进行酒店、办公室和住宅开发。将物流用途整合到某些LFR资产中似乎更为合乎逻辑。

在澳大利亚，这种趋势似乎已经开始出现。例如，商业地产巨头Dexus以6500万澳元的价格买下了西悉尼的一个购物中心，目的是寻求未来用途转换。购物中心位于一个绝佳的地理位置。当然，疫情之下，投资者还看到了购物中心的其他适应方式。在这次疫情中，人们对健康、医疗、医药品的认识和需求进一步加强，购物中心里是否有药店，是否有健康产业，成为人们选择的重点。

新思界分析师认为，运动业态成为购物中心的新标配。另外，疫情之下，一些购物中心的好感度得到大幅提升，比如对公共区域的消毒视为每日必做的高档商场。未来，消费者必将更注重购物中心的整体环境品质，那些始终如一的经营者，将会得到更多的青睐。

更多相关信息，关注新思界行业研究中心发布的《2020澳大利亚零售行业发展研究分析报告》！