购物中心是20世纪50年代以来西方国家兴起的一种商业组织形式，是由投资者根据实际需要，在统一规划、设计基础上将多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体，这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。

作为“亚洲四小虎”之一，马来西亚虽然人口数量较为稀少，但是国内经济较为发达，人均收入水平和消费水平相对较高，消费者消费能力相对较强，为购物中心行业发展提供了良好基础条件。而且，得益于优越地理位置和良好气候条件，马来西亚是全球重要旅游目的地，国内旅游业发展迅速，境外游客数量较多，进一步提升了其国内消费需求，在此背景下，马来西亚购物中心行业相对发达。

然而，2020年，随着新冠肺炎疫情全球大面积蔓延，马来西亚境外游客数量大幅度减少，对购物中心行业造成了一定程度负面影响。而且，为了降低新冠肺炎疫情危害，马来西亚政府实施了严格“行动管制令”，进一步打击了其国内线下实体经济，使得零售业交易数量和交易金额呈现出下滑态势。据统计，2020年，马来西亚零售业市场规模整体下降了约16.5%。

根据新思界行业研究中心发布的《2021年马来西亚购物中心行业市场现状及海外企业进入可行性研究报告》显示，在此背景下，2020年马来西亚购物中心行业普遍出现了资金流断裂现象，部分租户因为营业额难以满足租金需求不得已选择了裁员或关店。截止到2020年12月，马来西亚全国购物中心约近10%商店永久性关闭，仅有约20%商店仍有运营，购物中心行业陷入了发展困境。2021年，随着印度新冠肺炎疫情失控，“德尔塔”变异毒株迅速传播开来，使得马来西亚疫情出现反复，2021年6月，马来西亚政府再次实施“封国”措施，或将给马来西亚购物中心行业造成严重影响。

新思界马来西亚行业分析师认为，马来西亚虽然人口数量较少，但是国内经济水平较高，旅游业发展迅速，购物中心行业相对发达。然而，因为新冠肺炎疫情因素，其国内线下实体经济受到了严重影响，购物中心行业陷入了发展困境，出现了大面积门店关停现象，短期内入局风险较大。