据了解，房价持续上涨平均周期为13年。其中澳大利亚的房价持续上涨周期最长，超过50年。1961年至2016年间，澳大利亚房价平均年增长年为8.1%。经通胀调整，澳大利亚房价增长率在发达经济体中排名第6位。自1961年，澳大利亚累积房价涨幅达6556%。相比之下，美国47年内房价累计涨幅仅为1332%，或13倍。

推动房价上涨的因素有很多，澳洲房价的上涨得益于人口增长、就业增长的推动。上个十年（截至2016/17），在海外留学生和矿业投资带动就业增长的驱动下，澳大利亚净海外移民创下新高，达到平均每年217,400人。其中，新州和维州占到了澳大利亚净海外移民总数的61%，而昆州和西澳则占到30%左右。但是随着近些年矿业资源行业投资下滑，就业减少，昆州、西澳和北领地海外移民人数比例出现下滑。

因矿业资源行业相关移民减少，南澳、塔州、和奥首府领地的海外移民比例保持在长期平均水平。展望未来，在澳大利亚失业率没有出现明显改善，吸引就业相关移民的情况下，到2019/20年，澳大利亚净海外流入移民数量或将从2016/17年的215,000放缓至190,000人/年。其中，昆州、西澳和北领地的净海外流入移民减少情况将相对更为明显。

澳洲国内人口流动。澳大利亚各州之间的人口流动与房价和就业前景密切相关。整体而言，经济形势不好，就业前景有限的情况下，国内人口流动相对较少。

新州：受房价高企、可负担性恶化影响，新州人口呈净流出状态。上个十年，净流出人口数平均为13,400人/年，高于长期平均水平。

维州：因当地经济表现强劲、相对悉尼的房价更具可负担性，该州过去十年净流入人口平均为6800人/年。其中2016/17年估计为19,000人,录得全澳最高水平。

昆州：矿业资源投资增速放缓导致该州净流入人口放缓至平均10,600人/年，低于长期水平。其中，2016/17年的净流入人口有望达16,000人（主要为因房价不可负担而逃离新州的流入人口）。

南澳：受经济不景气影响，上个十年的净流出人口为平均4100人/年。其中2016/17年的净留出人口估计为7500人。

西澳：上个十年的净流入人口为平均1900人/年。其中2016/17年的净留出人口估计为11500人。受矿业投资下降影响，该州净流出人口有望进一步增加。

塔州：2015/16年人口由净流出转变为净流入状态。2016/17年净流入人口估计为500人。澳首都领地：受当地就业相对更为稳定影响，人口正逐步由净流出向净流入发生转变，2016/17年净流入人口估计为800人。

北领地：受资源投资下降影响，经济形势有所恶化，人口净流出状态有所加剧。其中，2016/17年净流出人口估计为3000人。

展望未来，鉴于悉尼和墨尔本两地房价居高不下，且其他地区的经济情况出现改善，新州净流出人口有望增加而维州净流入人口则出现减少。昆州、塔州或澳首都领地因房价相对便宜且就业前景相对稳定，流入人口或将持续增加。西澳、南澳和北领地因就业疲软则流出人口或将出现上升。

住房供应-开工量。过去三年（截至2016/17年），澳大利亚的新房开工量处于历史高位，并于2015/16年达到峰值水平，为233,600套。随着这些项目的竣工，澳大利亚部分地区或将经历供应过剩的局面，而其他州的住房紧张或将有所缓解。

新州：该州录得全澳最高的住房缺口。2017年6月的住房缺口估计为39,300套，但是随着新建住房的竣工，这一缺口有望进一步下降。

维州：自2009/10年起，住房竣工量开始高于基本需求量。2017年6月的住房缺口估计为5800套。随着供应增加，该州有望逐步实现供需平衡。尽管如此，当地出现公寓房供应过剩而独栋屋供应不足的迹象。

昆州：与维州相似，当地内城区公寓出现供应过剩的迹象。2017年6月住房供应盈余估计为10,400套，主要集中在公寓。

南澳：因新房建成量增加而基本需求未有变化，该州于2015/16年出现供应过剩的局面。2017年6月住房供应盈余估计为2800套。从目前新建住房竣工量来看，供应过剩量有望进一步增加。

西澳：受经济不景气、需求下滑影响，2017年6月住房供应盈余估计为24,900套。

塔州：2015/16年前因人口增长缓慢导致当地住房一直呈盈余状态。但随着经济增长复苏，2019/20年前有望出现供应缺口并出现增加。

澳首府领地：2015/16年因需求增加而新房完工量大幅减少导致当地住房供应盈余收窄，但随着新房完工量逐步增加，当地住房供应盈余或将持续。

北领地：当地住房基本需求表现疲软导致住房盈余持续增加。由于需求大体持平，当地住房供应盈余状态有望持续一段时间。

展望未来，全澳继2015/16年新房开工量达到峰值后出现放缓。与此同时，监管机构的限贷政策导致公寓期房销售量和开工量出现双跌。此外，多个州的连体别墅开工量也出现放缓，供应过剩现象凸显。2017/18年多地的供应缺口收窄或供应过剩上升将导致新房开工量有望进一步放缓，到2019/20年为162,000套。

新思界分析师认为，自2012/13年以来，澳大利亚住房供应出现明显向单元房建设转变的趋势。这种趋势的出现一方面是受公寓需求上升驱动，另一方面则受多重因素的综合影响。近些年来，首先小面积住房在澳大利亚呈上升趋势。其次，住房可负担性，尤其是悉尼和墨尔本出现恶化导致很多人转为选择相对较为便宜的公寓市场。第三，投资者对公寓房的需求增加。受此影响，全澳新建住房中公寓房占比从2011/12年的33%激增至2016/17年的46%。同期，维州（30% VS 47%）、澳首府领地（54% VS 68%）、昆州（33% VS 46%）。

更多相关信息，关注新思界产业研究中心发布的《2017澳大利亚房产行业发展研究分析报告》！